Okiem dewelopera

Share |

Chude lata budownictwo mieszkaniowe ma już chyba za sobą, ale rynek wciąż boryka się z pewnymi trudnościami. W połowie lipca Główny Urząd Statystyczny opublikował informację, z której wynika, że w pierwszej połowie tego roku deweloperzy oddali do użytku o 29,2 proc. mniej lokali niż w tym samym okresie w roku ubiegłym. Jednocześnie znacznie wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 67,2 proc.). Postanowiliśmy dowiedzieć się u źródła, co o sytuacji na rynku sądzą sami zainteresowani.

Widać ożywienie, ale o boomie nie ma mowy
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce budzi się ze snu. Pierwsze miesiące przyniosły nadzieję na poprawę sytuacji tego segmentu budownictwa, który w kryzysie ucierpiał najbardziej. Większość deweloperów z optymizmem patrzy na liczby, które wskazują wzrost zainteresowania klientów. – Z miesiąca na miesiąc, z kwartału na kwartał widać poprawę. Dla przykładu: od początku roku sprzedano w Grupie POLNORD 336 mieszkań brutto. W ubiegłym roku w tym samym okresie było to 241 mieszkań – mówi Jan Wagner, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu POLNORD S.A. Podobne obserwacje ma inny wiodący deweloper J. W. Construction Holding S.A. – W pierwszym półroczu 2010 roku sprzedaliśmy 556 mieszkań, czyli prawie dwukrotnie więcej niż w tym samym okresie w zeszłym roku. To satysfakcjonujący wynik. Myślę, że może być on interpretowany jako wyjście branży z kryzysu – mówi Małgorzata Szwarc-Sroka, Dyrektor Pionu Ekonomicznego spółki. – Coraz więcej klientów interesuje się zakupem mieszkań. Jak wynika z badań, w Polsce zdecydowanie ożywiła się akcja kredytowa, zwłaszcza na rynku kredytów mieszkaniowych, na którym odnotowano najwyższe wzrosty – dodaje.

Coś drgnęło – to prawda – ale o rewolucji na rynku nie ma mowy. – W tej chwili sytuacja daleka jest od równowagi. Jak widać na przykładzie ostatnich danych GUS, trudno spodziewać się szybkiego powrotu boomu. Co prawda rośnie liczba rozpoczętych budów, ale zarówno liczba pozwoleń na budowę i liczba oddanych mieszkań w pierwszym półroczu w przypadku deweloperów znacząco spadła – mówi Marek Kwiatkowski, Prezes Zarządu Spółki Lokaty Budowlane S.A. – Na tym tle znacząco rośnie udział budownictwa indywidualnego – co częściowo rozwiązuje zagadkę, dlaczego deweloperzy budują mniej pomimo coraz większej akcji kredytowej. Sytuacja taka może oznaczać, że deweloperzy nadal nie przystosowali swoich ofert do oczekiwań rynkowych i starają się realizować marże powyżej poziomu, który akceptują klienci – dodaje.

Specjaliści z Activ Investment różnicują sytuację na rynku nieruchomości w zależności od lokalizacji inwestycji. – Na Śląsku, a dokładnie w Katowicach, gdzie oferujemy gotowe bezczynszowe mieszkania na Osiedlu Tysiąclecia, widać wzrastające zainteresowanie nowymi mieszkaniami – mówi Monika Wilk-Dzieciaszek, Dyrektor ds. Sprzedaży katowickiego oddziału firmy. – Jest to wynik ograniczonej dostępności ofert z rynku pierwotnego, ponieważ wiele inwestycji na Śląsku zostało wstrzymanych w roku 2009, a wielu deweloperów wycofało się zupełnie z realizacji – dodaje. Znaczących zmian w stosunku do ubiegłego roku nie widać natomiast na rynku wrocławskim, gdzie klienci poszukują zazwyczaj mieszań gotowych. Inaczej jest w Krakowie, na którym koncentruje się działalność firmy i gdzie Activ Investment realizuje w tej chwili dwie inwestycje – na ulicy Okulickiego (V etap) i w okolicach Stawu Płaszowskiego na Podgórzu. – Rynek krakowski jest dość specyficzny, bowiem ma do zaoferowania niezwykle bogaty wachlarz inwestycji już ukończonych lub tych, których oddanie planowane jest w najbliższym czasie w bardzo różnych miejscach (od Woli Justowskiej po Kurdwanów czy Swoszowice) – mówi Katarzyna Pietrzak-Matysiak, Specjalista ds. Nieruchomości z krakowskiego oddziału Activ Investment. – Sporo z tych inwestycji, pomimo swoich walorów, jest - z uwagi na metraż i ceny – poza zasięgiem większości osób poszukujących własnego „M”. Stąd też wynika zauważalny wzrost zainteresowania naszymi inwestycjami – dodaje. Na pytanie o początek rewolucji na rynku specjaliści z Activ Investment zgodnie odpowiadają, że obecne zainteresowanie klientów nawet w najmniejszym stopniu nie przypomina boomu, a na jego powrót raczej nie powinniśmy liczyć.

O ożywieniu na rynku nieruchomości mieszkaniowych słyszymy też od przedstawiciela Hadex Development, który podkreśla jednocześnie, że Śląsk, na którym firma działa, nie doświadczył boomu inwestycyjnego z lat ubiegłych. W związku z tym załamanie po kryzysie finansowym też nie było tak dramatycznie głębokie. – Rynek śląski należy obecnie do jednych z najbardziej rozwojowych, więc paradoksalnie dopiero teraz będziemy mogli mówić o wzroście, jednak nie następującym po kryzysie na rynku nieruchomości, a o wzroście na tworzącym się tak naprawdę stabilnym rynku – mówi Marcin Nowiński, Dyrektor ds. Inwestycji Hadex Development.

Co się sprzedaje?
Z obserwacji rynku wynika, że największą popularnością nadal cieszą się mieszkania stosunkowo małe – o powierzchni około 50-60 mkw., a także około 30-metrowe kawalerki. Potwierdzają to właściwie wszyscy deweloperzy zapytani o komentarz sytuacji na rynku. – Widoczny popyt na małe tanie mieszkania poniżej 50 metrów napędzany jest z jednej strony programem „Rodzina na swoim”, z drugiej zaś obawami o wpływ tzw. rekomendacji „T” na akcję kredytową – mówi Marek Kwiatkowski z Lokat Budowlanych. – Według naszych przewidywań ta sytuacja nie powinna jednak potrwać długo. Naszym zdaniem w przyszłym roku mieszkania tanie i małe, nie będą się cieszyły już takim powodzeniem, zaś ich ceny, które obecnie są nieproporcjonalnie wysokie w stosunku do reszty rynku, powinny zdecydowanie spaść. Segmentem, który w naszej ocenie zyska w przyszłym roku są nieruchomości rezydencjalne, wybudowane w ekskluzywnych lokalizacjach i wykończone w podwyższonym standardzie – dodaje.

Mimo ogromnej popularności mieszkań o mniejszym metrażu, także specjaliści z J.W. Construction zauważają gotowość do zakupów lokali większych i bardziej luksusowych. – Coraz częściej obserwujemy grupę klientów, tak zwanych singli, którą stać na większe, a także droższe mieszkania – mówi Małgorzata Szwarc-Sroka. – To właśnie oni najczęściej nabywają lokale o największym metrażu i w projektach o podwyższonym standardzie. Przede wszystkim mam tu na myśli naszą propozycję apartamentów na osiedlu Ludwinowska Aleja w Pyrach, na terenie warszawskiej dzielnicy Ursynów – dodaje.

Ale obserwacji o wzrastającym popycie na lokale większe i bardziej luksusowe nie podziela Activ Investment. – Firmy projektując swoje nowe inwestycje proponują klientom mieszkania o powierzchniach raczej zbliżonych do apartamentów niż mieszkań dla przeciętnego Kowalskiego. Ten poszukuje lokalu w granicach od 27 mkw. do 46 mkw. - mówi Katarzyna Pietrzak-Matysiak, Specjalista ds. Nieruchomości. – W Krakowie prawdziwymi perełkami są obecnie ekonomiczne dwupokojowe mieszkania o metrażu od 34 mkw. do 39 mkw., bo właśnie na takie najłatwiej otrzymać teraz kredyt – dodaje.

Rzut oka w przyszłość
To jak w ciągu kilku kolejnych lat będzie się kształtował rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce stoi na razie pod znakiem zapytania. Analitycy są póki co dalecy od hurraoptymizmu, ale pozwalają sobie na dość pozytywne komentarze na ten temat, wiążąc sytuację rynku nieruchomości z rozwojem sektora bankowego i przewidując jego stabilizację.

– Szacuje się, że w Polsce brakuje około 1,5 mln mieszkań, jest więc miejsce na rozwój tego segmentu gospodarki. Kondycja rynku deweloperskiego zależy w bardzo dużym stopniu od możliwości uzyskiwania przez klientów kredytów hipotecznych. Ponieważ banki udzielają ich coraz więcej – rynek się rozwija i tak zapewne będzie w najbliższych latach – mówi Jan Wagner z POLNORDU. Z większą ostrożnością wypowiada się Małgorzata Szwarc-Sroka z J.W. Construction: - Popyt na mieszkania nadal jest duży, tylko brak jest źródeł finansowania tego popytu. Banki nadal mają zaostrzone warunki kredytowe. Myślę, że do powrotu czasów prosperity jeszcze długa droga.

Jak przyznaje, ocenę zachowania rynku mieszkaniowego w perspektywie najbliższych kilku lat utrudniają informacje o zniesieniu programu „Rodzina na swoim” i wprowadzona ostatnio „rekomendacja T”. Jest to przepis zakładający, że wysokość rat wszystkich kredytów klienta banku nie może przekroczyć 50 proc. jego dochodu netto, chyba że dochód ten jest większy od przeciętnego wynagrodzenia. Wówczas stosunek sumy zobowiązań klienta do jego dochodu może wynieść 65 proc.

W ocenie prezesa zarządu Lokat Budowlanych w perspektywie kolejnych dwóch lat trudno jest też oczekiwać znaczących spadków cen na rynku mieszkaniowym. Jest to związane z wciąż wysokimi cenami gruntów i kosztów finansowania inwestycji. - Można się również spodziewać, kontynuacji trendu, jaki obserwujemy od jakiegoś czasu, tj. wychodzenia deweloperów ze ścisłych centrów miast na rzecz lokalizacji na obrzeżach lub wręcz poza metropoliami. Zyskiwać powinny ciekawe projekty, niszowe kameralne, które będą przyciągać zasobniejszych klientów. Popyt na tanie małe mieszkania powinien zaś słabnąć – mówi Marek Kwiatkowski.

Potrzeba równowagi
Na wielką falę, która wyniosłaby rynek mieszkaniowy na poziom sprzed trzech/czterech lat, nikt w tej chwili nie liczy. Działający w tym sektorze inwestorzy odczuwają raczej potrzebę rynkowego uspokojenia i równowagi. – Przewidujemy stabilizację rynku na przełomie 2011/2012 roku. Wielkiego boomu sprzedażowego, jaki przeżywaliśmy w latach 2006/2007, z pewnością się nie doczekamy. Będzie to spokojna polityka sprzedażowa, równowaga w relacji klient-deweloper oraz stabilizacja cenowa – mówią specjaliści z Activ Investment.

Potrzebę równowagi na rynku potwierdza Marcin Nowiński z Hadex Development.
Wszystkie prognozy wskazują na to, że rynek nieruchomości w Polsce będzie się rozwijał dynamicznie. Jednak dla nas najważniejsze żeby był stabilny, co oznacza jednostajny wzrost i pewną przewidywalność – mówi. - Nie jest dobrze, kiedy na rynku następuje gwałtowny wzrost, z uwagi na podążający za tym kapitał spekulacyjny. Po takim okresie musi nastąpić spadek, gdyż ceny nieruchomości nie mogą rosnąć nieskończenie w tak szybkim tempie – wyjaśnia. Jednocześnie podkreśla, że przewidywany stabilny wzrost cen nieruchomości o około 5-6 proc. rocznie powyżej wskaźnika inflacji, może zostać zaburzony przez czynniki związane z nowymi regulacjami w zakresie finansów i ewentualnych obostrzeń wprowadzonych przez komisje nadzorów. – Powodować to może ograniczoną ofertę banków i mniejszą dostępność kredytów hipotecznych – dodaje.

Deweloperzy nie czują się już zagrożeni. Ich wypowiedzi sugerują raczej optymizm na kolejne miesiące i lata. Firmy, które nie poradziły sobie z sytuacją kryzysową na rynku, zdążyły już z niego wypaść, a te, które przeszły tę próbę podejmują kolejne działania rozwojowe: planują nowe inwestycje i dokańczają te już rozpoczęte. To jak ostatecznie ukształtuje się ten rynek, zobaczymy w najbliższym czasie. Będzie to też uzależnione od kształtowania się ogólnej kondycji polskiej gospodarki.

Źródło: www.kompasinwestycji.pl