Nowe życie biurowca – lifting przestrzeni biurowej szansą dla starszych obiektów

_{Mikomax Smart Office, Tekniska Polska Gliwice}

Firma, która dziś chce ulokować się w nowoczesnej przestrzeni biurowej ma w czym wybierać. Z raportu „Skyline Tracker” Cushman & Wakefield wynika, że w Warszawie zasoby nowych biur urosły ponad dwukrotnie w ciągu ostatnich 10 lat i obecnie wynoszą już ponad 5,1 mln mkw^[1]. Jednocześnie na rynku nie brakuje także starszych biurowców, których korzenie sięgają lat 80. i 90. Mimo iż tracą one zainteresowanie najemców, szansą na ich drugie życie jest renowacja. Na rodzimym rynku lifting biura to nowość, ale na świecie jest on realizowany z sukcesami w miastach, takich jak: Londyn, Paryż, Bruksela czy Nowy Jork^[2].

Rodzimy rynek nieruchomości dynamicznie odpowiada na potrzeby najemców. Z raportu „Polski Rynek Biurowy” wynika, że w 2016 r. oddano do użytku ok 800 000 m kw. powierzchni biurowej, a całkowita podaż przekroczyła już 9 mln mkw. Obecnie w całym kraju w budowie jest ok 1,4 mln mkw. nowych biur[3]. Konkurować muszą z nimi starsze budynki, które nie spełniają standardów klasy A.

– Wiele z nich zlokalizowanych jest w najlepszych częściach największych miast. By te budynki mogły być dalej atrakcyjne na zmieniającym się rynku, muszą podążać za trendami i przejść konieczne modernizacje lub widoczną zmianę wystroju. W najbliższym czasie będzie to duże wyzwanie nie tylko dla właścicieli nieruchomości, ale także najemców, których czeka decyzja o przeniesieniu do droższej lokalizacji lub przeprowadzeniu metamorfozy biura. Pierwsze z rozwiązań wiąże się nie tylko z problematyczną logistyką, ale także stałymi wyższymi kosztami. Tymczasem lifiting miejsca pracy można przeprowadzić już w kilka tygodni i w pełni dostosować realizację do budżetu – mówi Zuzanna Mikołajczyk Dyrektor ds. Handlu i Marketingu, Członek Zarządu Mikomax Smart Office.

_{Mikomax Smart Office, Tekniska Polska Gliwice 2016}

Świat stawia na modernizację biur

W rzeczywistości wiekowe biurowce podlegają modernizacji na całym świecie. Jak wynika z raportu globalnej firmy doradczej Arcadis, w wielkich metropoliach, gdzie występuje gęsta zabudowa w najlepszych lokalizacjach, jak np. w Londynie, Hamburgu czy Mediolanie, renowacja biurowców mających 20-30 lat to najskuteczniejszy sposób na poprawę ich rentowności. W zależności od potencjału inwestycyjnego nadanie drugiego życia budynkowi obejmuje gruntowny remont lub drobniejsze prace renowacyjne, ukierunkowane na maksymalne wykorzystanie istniejących zasobów. Modernizowane są jednak biurowce nie tylko w Europie. Za przykład może posłużyć także Chicago. Jeszcze pięć lat temu prace renowacyjne prowadzono tam na powierzchni ok 180 tys. mkw., a dziś wartość ta urosła do ok. 1 mln mkw.^[4]. Od 2011 r. w centralnej części miasta odnowiono ok 18 proc. rynku powierzchni biurowych. Jednym z wyremontowanych budynków jest „One Prudential Plaza”, pochodzący z lat 60., który po przebudowie i budowie tarasu na dachu zwiększył wskaźnik komercjalizacji z 40 proc. do 80 proc.^[5]

– Polskie biurowce w większości są młodsze, więc często wystarczy wprowadzenie zmian aranżacyjnych, by podnieść atrakcyjność nieruchomości. Przykładowy lifting może obejmować zmiany kolorystyczne we wnętrzach, otwarcie przestrzeni i wydzielenie w niej stref, dodanie rozwiązań akustycznych, a także zieleni i dodatków, by biuro zyskało nowe życie – dodaje Zuzanna Mikołajczyk, Mikomax Smart Office.

Usługa biurowej metamorfozy, która zamknie się nawet w kilku tygodniach jest już dostępna na polskim rynku. Jesienią Mikomax Smart Office w partnerstwie z firmą Xplan ruszyły z ofertą „Pimp my office” obejmującą lifting przestrzeni i skierowaną do najemców i właścicieli budynków.

Szybki lifting przestrzeni biurowej

Jak przebiega lifiting w biurze? Podstawą jest określenie budżetu, a także zebranie informacji o potrzebach pracowników, które pozyskiwane są na podstawie obserwacji lub krótkiej ankiety. Kolejny krok to przygotowanie projektów, a następnie ich realizacja, która nie powinna zająć więcej niż kilka tygodni.

– Zwykle zmiana aranżacji biura i jego renowacja kojarzy się z utrudnioną logistyką, a także pochłonięciem wysokiego budżetu. Wystarczy jednak zaproponować i wykorzystać najbardziej efektywne rozwiązania, by przygotowanie projektu, wraz z analizą i jego realizacją zamknąć w 8 tygodniach. Jest to znacznie krótszy proces niż oczekiwanie na oddanie do użytku nowych biur lub wykańczanie już istniejących, a także nieporównywalnie niższy koszt. Dodatkowo, dziś w projektowaniu przestrzeni stawia się na rozwiązania elastyczne. Czyli zamiast wydzielonych sal, proponujemy mobilne kabiny do rozmów telefonicznych albo pracy indywidualnej w skupieniu. Takie systemy są nie tylko łatwiejsze do wdrożenia i tańsze niż stawianie ścian działowych, ale także mogą ewoluować razem ze zmieniającymi się potrzebami najemcy – podsumowuje Zuzanna Mikołajczyk, Mikomax Smart Office.

Renowacja i modernizacja istniejących biurowców to także alternatywa dla właścicieli budynków, którzy chcą by ich biura były nadal konkurencyjne na dynamicznie zmieniającym się rynku. Modernizacja podnosi bowiem atrakcyjność przestrzeni, poprawia jakość środowiska pracy, a także wpływa na budowanie marki najemców. Modernizacja może przywrócić starszym obiektom ich dawny blask i przyciągnąć najemców w dłuższej perspektywie przy jednoczesnym maksymalnym wykorzystaniu dostępnych zasobów.