Wysyp zielonych biurowców

Intel Data Center 9 w Hajfie

Nieruchomości biurowe to kolejna grupa budynków, w których systemy automatyki mają duże możliwości poprawy jakości i efektywności użytkowania. Do wdrażania tych systemów w nowych obiektach motywują względy czysto ekonomiczne. Jednak w tym wypadku bardziej niż koszty eksploatacji, które są niższe niż w omawianych w zeszłym tygodniu hotelach, na decyzje wpływa popyt. Zielone biurowce to absolutnie dominujący w Polsce trend rynkowy, a budowanie nowych obiektów bez  certyfikatów - LEED, BREEAM czy DGNB - potwierdzających przyjazność środowisku, to ryzyko dla deweloperów, że najwięksi inwestorzy wybiorą inne lokalizacje. Dlaczego?

Po pierwsze firmy chcą zapewnić sobie sprzyjającą pracy atmosferę.
Plagą współczesnych biurowców jest tzw. syndrom chorego budynku. Ogólne poczucie dyskomfortu, bóle głowy, podrażnienie nosa czy suchy kaszel - mogą być wynikiem źle zaprojektowanej wentylacji i klimatyzacji w połączeniu z zanieczyszczeniami biologicznymi i chemicznymi znajdującymi się w budynku. Dla pracodawców takie objawy oznaczają spadek efektywności pracowników, a ta wiąże się z konkretnymi stratami. W dużych firmach liczonymi w milionach. Dlatego firmy szukają siedziby, która zapewni zdrowy klimat pracy. Ekologiczne biurowce posiadają systemy automatyki, które zapewniają kontrolę parametrów powietrza - nie tylko temperatury, ale i wilgotności czy zawartości CO₂. Gdy wartości progowe zostają przekroczone, system informuje o nieprawidłowości i albo uruchamia odpowiednie urządzenia, albo zgłasza konieczność serwisu instalacji czy innych akcji. Duże znaczenie ma też zautomatyzowane sterowanie ogrzewaniem i klimatyzacją, które płynnie reaguje na zmiany warunków zewnętrznych i wewnętrznych oraz umożliwia podział pomieszczeń na zróżnicowane strefy komfortu termicznego. Dodatkowe usprawnienia, które zapewniają systemy BMS, to np. żaluzje kontrolujące niepożądane odbicie światła wewnątrz budynku i rozwiązania dla dużych i małych sal konferencyjnych. Projektory, interaktywne tablice, systemy do audio - i videokonferencji zintegrowane z żaluzjami, oświetleniem i wentylacją - tym wszystkim steruje się z jednego pilota, tak by usprawnić wszelkie większe spotkania.

Po drugie: zielone biura są wymogiem polityki wielu międzynarodowych korporacji.
W różny sposób duże firmy raportują swoje oddziaływanie na środowisko: liczą  ślad węglowy (ang. carbon footprint), czyli wywołaną przez siebie sumę emisji gazów cieplarnianych, publikują raporty tworzone w oparciu o uznane normy środowiskowe krajowe i europejskie (EMAS, grupa norm ISO 14000), zdobywają certyfikaty i ekologiczne znaki dla swoich produktów (europejskie etykiety energetyczne, Energy Star, Ecolabel i inne). Normy te oceniają szczegółowo wszystkie aspekty działalności firmy - nie tylko produkcję i cały cykl życia produktów, ale również użytkowanie nieruchomości. Dlatego tak samo jak nad recyklingiem odpadów poprodukcyjnych, firmy muszą pracować nad minimalizacją energii w budynkach, w których mają swoje siedziby. Niejednokrotnie dla osiągnięcia wymaganych parametrów z ekonomicznego punktu widzenia łatwiej jest wynająć energooszczędną siedzibę niż wdrażać zmiany w procesie produkcji czy transporcie.

Certyfikowane zielone biurowce posiadają systemy zarządzania energii (BEMS - building energy management system), które zintegrowane są z automatyką budynkową. Dzięki tym rozwiązaniom zużycie energii mierzone jest z dokładnością do jednego gniazdka. Systemy generują wizualizacje o bieżącym zużyciu energii, które można podglądać na bieżąco - na miejscu i zdalnie - oraz prognozy długoterminowe. Czarno na białym widać, czy biurowiec spełnia normy, co można jeszcze w nim zoptymalizować i o jaki poziom świadectwa będzie można się ubiegać przy okazji odnawiania atestu.

I w końcu - last but not least - najemcy liczą na niższe koszty utrzymania, bo wymagania systemów certyfikacyjnych w dużej mierze koncentrują się na ograniczeniu zużycia mediów, głównie energii.
Deweloperzy obliczają, że inwestycje w rozwiązania energooszczędne zwracają się w przeciągu 1-4 lat. Oświetlenie LED może przynieść oszczędności rzędu 60%. Pompy ciepła i systemy solarne mogą sprawić, że obiekt będzie niemal samowystarczalny energetycznie. Ale tylko jeśli są dobrze zarządzane, a ich praca zsynchronizowana. Dlatego tak ważny w budynkach komercyjnych jest system BMS. Zespół czynników - ruchu, obecności, natężenia oświetlenia, temperatury - racjonalizuje działanie urządzeń, odpowiednio do warunków wewnątrz i na zewnątrz. Inteligencja instalacji polega też na tym, że urządzenia wymieniają się informacjami między sobą, a dzięki zaprogramowanym algorytmom są zawsze zarządzane tak, by nie przeszkadzać sobie nawzajem i działać maksymalnie efektywnie. Wizualizacje tworzone przez systemy BEMS i BMS dają też pogląd o tym, gdzie w budynku można dalej optymalizować zasoby. Szacuje się, że oszczędności z wdrożenia pełnej automatyki osiągają to nawet 60% na sterowaniu instalacjami HVAC i oświetleniem, a około 15% na sterowaniu żaluzjami.  Zarządcy obiecują, że najemcy zapłacą tylko za zużyte media. Przy ciągle rosnących cenach energii, takie oszczędności mogą więc znacząco obniżyć comiesięczne koszty czynszu.

O zielone certyfikaty deweloperzy starają się na etapie projektowania obiektów (precertyfikacja - później założenia są weryfikowane) lub po zakończeniu inwestycji i zapełnieniu biurowcu użytkownikami. Najpopularniejsze w Polsce są certyfikaty LEED, BREEAM, w mniejszym stopniu stosuje się DGNB. Od 2010 roku nastąpił prawdziwy wysyp tego typu realizacji. Jak podaje portal bazabiur.pl obecnie w Polsce ponad 100 biurowców budowanych lub istniejących w największych polskich miastach ma lub stara się o zielone atesty.


Przykładem realizacji zagranicznej jest największy na Bliskim Wschodzie zielony biurowiec - biuro projektowe firmy Intel w Hajfie, Izraelu. Zbudowany zgodnie z wytycznymi projektowymi LEED, został oparty o otwarty system automatyki KNX. Inżynierowie pracujący przy wdrożeniu systemu obliczyli, że przez oszczędność energii system zwróci się w ciągu 4-5 lat.

Źródło: Intel