Czego spodziewać się po rocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej?

Zwołując zebranie zarząd/zarządca musi pamiętać, iż kluczową kwestią jest odpowiednie poinformowanie właścicieli o terminie zebrania. Odpowiednie czyli, jak nakazuje ustawa o własności lokali: pisemne, terminowe (najpóźniej na 7 dni przed zebraniem) oraz o odpowiedniej zawartości merytorycznej (porządek obrad oraz projekty uchwał, które zostaną poddane pod głosowanie). Zebranie roczne jest kluczowe dla życia wspólnoty mieszkaniowej z kilku względów. 

Zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej można porównać do zebrania udziałowców w firmie. Na zebraniu podejmuje się istotne dla funkcjonowania budynku decyzje.

Tak jak w przypadku udziałowców w  firmie, we Wspólnocie co roku zatwierdza się sprawozdaniez działalności zarządu w tym sprawozdanie finansowe oraz udziela się absolutorium dla zarządu Wspólnoty. Co to w praktyce oznacza? Zatwierdzenie sprawozdania nie jest niczym innym jak zaakceptowaniem pracy zarządu oraz wydatków jakie zostały poniesione w poprzednim roku obrachunkowym. 

Ustala się budżet na bieżący rok – na podstawie przygotowanego przez zarząd/zarządcę planu gospodarczego. Powinien on odzwierciedlać poniesione przez Wspólnotę koszty w roku poprzednim z założeniem rezerwy na nieprzewidziane wydatki.

Podczas zebrania Wspólnoty podejmowane są również decyzje związane z remontami lub modernizacjami które Wspólnota powinna wykonać w celu utrzymania budynku w stanie niepogorszonym.

Istnieje również możliwość zwołania zebrania częściej tj. w razie potrzeby (w praktyce ta opcja  wykorzystywana jest w sytuacjach, w których zarząd/zarządca chce przekazać właścicielom jakieś istotne/szczególne ustalenia w sprawie wzbudzającej duże zainteresowanie oraz kiedy dla dalszych działań wymagana jest, wyrażona w formie uchwały, decyzja współwłaścicieli), a także na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. 

Niedopełnienie obowiązku zwołania zebrania przez zarząd/zarządcę może skutkować szeroko idącymi konsekwencjami prawnymi. W przypadku niedotrzymania terminu zwołania zebrania przez zarząd Wspólnoty, takie zebranie zwołać może każdy ze współwłaścicieli nieruchomości. 

Pierwszą, podstawową formą głosowania we wspólnocie jest oddanie głosu „za” bądź „przeciw” na samym zebraniu rocznym. Siła głosu odpowiada wielkości udziału w nieruchomości. Istnieje możliwość zmiany sposobu głosowania – zgodnie z zasadą „jeden właściciel – jeden głos”. Wprowadzenie tej zasady możliwe jest w opisanych przez prawo sytuacjach, tj. w określonej sprawie, o ile właściciele tak postanowili w umowie lub podjęli uchwałą wyrażoną większością głosów. Głosowanie według tej zasady jest również przewidziane w przypadku, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo gdy większość udziałów skupiona jest w rękach jednego właściciela. Wówczas, na żądanie właścicieli lokali posiadających co najmniej 1/5 głosów, wprowadzona zostaje zasada „jeden na jeden”. W jej duchu często głosuje się w budynkach, w których lokale mają podobny metraż. 

Drugim sposobem zbierania podpisów pod uchwałami jest tryb obiegowy, czyli w drodze indywidualnego zbierania głosów, który jest następstwem  braku kworum na zebraniu. Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali, w trybie obiegowym głosy zbierane mogą być tylko przez zarząd. W praktyce zdarza się jednak, że głosy zbierane są przez administratorów lub samych właścicieli lokali. Zgodnie z prawem, są to jednak osoby nieuprawnione.

Administrator może być uprawniony do samodzielnego zbierania głosów tylko wówczas, gdy wynika to z upoważnienia lub zawartej z nim umowy o pełnieniu obowiązków – tłumaczy Anna Winter, Kierownik oddziału Wrocław/Zarządca Nieruchomości Integrum Management. Należy też brać pod uwagę, że uchwała, pod którą zbierano głosy przez osoby nieuprawnione, może zostać uchylona przez sąd. Warunkiem jednak jest wykazanie, że zbieranie głosów przez osoby nieuprawnione miało wpływ na treść uchwał, o czym mówi wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 roku sygn. IV CK 543/0 – dodaje Anna Winter. 

O podjętej w trybie obiegowym uchwale, właściciele lokali muszą zostać powiadomieni na piśmie. Ustawa o własności lokali nie podaje konkretnego terminu, jednak w drodze analogii z art. 30 tej samej Ustawy, zasadne jest, aby odbyło się to w ciągu 7 dni od dnia przyjęcia uchwały. 

Po przegłosowaniu, uchwała wchodzi w życie. Należy jednak pamiętać, iż właścicielom przysługuje 6 tygodniowy termin na zaskarżenie uchwały do sądu, którego bieg liczony jest od dnia podjęcia uchwały na zebraniu rocznym lub, jeśli została ona przegłosowana w trybie obiegowym, od dnia powiadomienia go o jej treści. Wnosząc powództwo do sądu właściciel winien wykazać iż uchwała: jest niezgodna  z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź też uchwała narusza jego interes prawny.

Uchwała, pomimo zaskarżenia podlega wykonaniu, pod warunkiem, że sąd nie wyda postanowienia o wstrzymaniu jej wykonania, do czasu zakończenia sprawy.

Choć często może nam się zdawać, że zebrania  wspólnoty niepotrzebnie zabierają nasz czas, warto jednak w nich uczestniczyć. Na zebraniu nie tylko decydujemy o losach naszej  wspólnoty, a także jej rozwoju,  ale i dzielimy się i dyskutujemy o  swoich spostrzeżeniach na temat „życia” nieruchomości. A co najważniejsze  – poprzez uczestnictwo w zebraniach wspólnoty, podtrzymujemy dobre relacje z sąsiadami. A warto je pielęgnować, ponieważ nigdy nie wiadomo, kiedy może przydać nam się sąsiedzka pomoc.